Background Image

Predať byt súkromne, či cez realitnú kanceláriu?

Post Image

Predať byt súkromne, či cez realitnú kanceláriu?


Chystáte sa predať svoj byt či dom a rozmýšľate ako na to? V zásade sa ponúkajú dve možnosti. Buď si nehnuteľnosť predáte sami, využitím súkromnej inzercie (či už na realitných portáloch, alebo na Facebook-u), alebo oslovíte niektorú realitnú kanceláriu či makléra. Obe možnosti majú svoje pre a proti.

Predaj nehnuteľností sa za posledné roky zmenil o 180 stupňov. V minulosti, kým ešte nebol na Slovensku internet (áno starší si aj také časy pamätajú), boli možnosti inzerovania v podstate obmedzené na riadkovú inzerciu v niektorom z denníkov, alebo časopisov (kto nepoznal v tej dobe Avízo?).

Dnes v ére internetu a najmä sociálnych sietí ako Facebook, sú otvorené oveľa širšie možnosti, ako si môže majiteľ sám predať svoju nehnuteľnosť a viacerým sa to aj úspešne podarí. Majiteľ si vie svoju nehnuteľnosť sám nafotiť (hoci aj mobilom), napísať inzerát a zverejniť na niektorom z realitných portálov, na Bazoš-i alebo na Facebook-u. Tí zručnejší si vedia urobiť a zverejniť aj video predávanej nehnuteľnosti. Možno si niekto povie, veď načo mi je realitný maklér/kancelária?

Na základe niekoľkoročných skúseností v realitnom obchode by som vedel vymenovať viacero dôvodov, ktorými sa predaj s pomocou realitného makléra odlišuje od „samopredajcu“. Tie hlavné dôvody, alebo benefity predaja cez RK, sú viacerými maklérmi alebo realitnými kanceláriami verejne publikované a všeobecne známe. Preto sa obmedzím na vymenovanie iba tých najvýraznejších.

Prvou z nich je „znalosť trhu“ (samozrejme ak sa bavíme o skúsenom maklérovi/kancelárii). Predávajúci – amatér predáva nehnuteľnosť možno raz – dvakrát za život. Skúsený maklér realizuje desiatky realitných obchodov ročne. Má preto skúsenosti so správnym prezentovaním predávanej nehnuteľnosti, dobrým marketingom, určením správnej predajnej ceny až po zvládnutie vyjednávaní s potenciálnymi kupujúcimi. Skrátka vie čo funguje, aby sa nehnuteľnosť úspešne predala. Kým u samopredajcu sú často krát tieto veci skôr vecou improvizácie a náhody, skúsený maklér vie čo má robiť, ako má v tej - ktorej situácii reagovať. Predávajúcemu tak v konečnom dôsledku vie „uhrať“ lepšiu predajnú cenu a ušetriť množstvo starostí, keď sa v procese predaja objavia neočakávané komplikácie.

Ďalšou, nemenej dôležitou vecou je určenie správnej predajnej ceny. Tá v konečnom dôsledku rozhodne či sa nehnuteľnosť (vôbec) predá, prípadne za aké dlhé obdobie, alebo o koľko sa predajná cena zníži keď sa nehnuteľnosť dlhšie nebude dariť predať. Rola skúseného makléra je v tomto bode kľúčová a tu sa dá rozoznať profesionál, ktorý pozná trh, od začínajúceho amatéra. Skúsený maklér vie (na základe predchádzajúcich reálnych predajov v danej lokalite) povedať predávajúcim, aká je trhová (reálna) hodnota predávanej nehnuteľnosti. Maklér má k dispozícii aj ďalšie nástroje, ktorými bežní ľudia nedisponujú. Sú nimi tzv. CRM analýzy, databázy skutočných/reálnych predajných cien, cenové mapy a pod. Väčšina predávajúcich sa pred stanovením predajnej ceny pozrie realitné portály, kde inzerujú o.i. aj ďalší samopredajcovia za často krát prehnané ceny, alebo v horšom prípade sa riadia podľa toho, za koľko ich sused v tom istom dome predal podobný byt pre rokom. Pritom je známe, že na realitných portáloch sa prezentujú nehnuteľnosti o niekoľko percent vyššie (aj o cca. 10-15%), ako sú reálne ceny na kúpnych zmluvách. Neraz som sa stretol aj s argumentom „že potrebujem to predať za toľko a toľko, pretože chcem za to kúpiť 3 byty pre seba a svoje 2 deti“.

Samozrejme každý, kto niečo predáva, chce predať za čo najlepšiu cenu. Je to pochopiteľné. Prax je však taká, že nehnuteľnosť sa najlepšie (a teda aj za najlepšiu cenu) predá v prvých dňoch, max. týždňoch od zverejnenia ponuky. Najväčší záujem na trhu púta nehnuteľnosť práve na začiatku predaja, keď je nová, čerstvá a neopozeraná. Ak je nehnuteľnosť „na trhu“ dlhšie obdobie, niekoľko mesiacov, či dokonca rokov, dramaticky klesá jej predajná cena. V očiach kupujúcich je takáto nehnuteľnosť vnímaná ako „podozrivá“, ktorá má určite nejaké vady, keď ju nikto iný za tak dlhé obdobie nekúpil. Ak o takúto nehnuteľnosť aj niekto prejaví záujem, bude tlačiť cenu dole. V tých horších prípadoch, ak sa nejedná o nehnuteľnosť vo vyslovene „vychytených“ lokalitách akými sú v Bratislave napr. centrum mesta, Ružinov a pod., nemusí sa nehnuteľnosť s neprimerane vysokou cenou predať vôbec. Majiteľ tak stráca dvakrát. Jednak svoj drahocenný čas, kedy musel odbiehať z práce alebo si brať dovolenku na obhliadky, ako aj ušlý zisk z nepredanej nehnuteľnosti.

Posledný argumentom, ktorý som si nechal na záver je, že skúsený maklér predávajúcemu ušetrí ČAS. Nie je to tak dávno, čo boli Slováci zvyknutí robiť si všetko sami, opraviť auto, zrekonštruovať či vymaľovať byt, opraviť kosačku a pod. Ľudia nemali toľko peňazí a zároveň bolo všetkého nedostatok. Vedeli si na to však nájsť čas. Dnes je situácia iná. Máme techniku, internet, technológie a moderné vymoženosti, ale každý, najmä ten kto chodí do práce, zrazu nemá čas. Pre každého, či už je zamestnancom, podnikateľom, študentom či dôchodcom má deň iba 24 hodín a musí si zvážiť čomu zvyšok času okrem práce venuje, koľko mu ostane na rodinu, deti, záľuby. Hovorí sa že čas sa nedá kúpiť. Správny maklér ale vie predávajúcemu množstvo vzácneho času ušetriť. Ak predávajúci zverí predaj nehnuteľnosti RK/maklérovi, nemusí venovať svoj drahocenný čas prieskumu trhu, behaním po obhliadkach, úradoch, bankách, na kataster. Všetko za neho vybaví maklér, ktorý všetky tieto starosti prevezme na seba. Nie je nič neobvyklé, keď má maklér od niektorých predávaných nehnuteľností kľúče, či už tam majitelia bývali, alebo nie. Nebýva tak potrebná fyzická prítomnosť majiteľov na obhliadkach. Celý proces predaja sa v ideálnom prípade vie minimalizovať na 2-3 fyzické stretnutia s majiteľmi – prvá konzultácia a podpis sprostredkovateľskej zmluvy, podpis rezervačnej zmluvy a na samom konci podpis kúpnych zmlúv u notára, alebo v banke (ak kupujúci financovali kúpu hypotékou). Úspora času a starostí je asi najväčším benefitom, keď vás pri predaji nehnuteľnosti zastupuje skúsená realitná kancelária/maklér.

Zvykne sa hovoriť „ak dvaja robia to isté, nikdy to nie je to isté“, platí to aj v realitách. I keď si vie majiteľ nehnuteľnosť nafotiť sám svojim mobilom a „nahodiť“ na inzertný portál, či na Facebook, skúsený maklér vie ako nehnuteľnosť aj správne odprezentovať, aby v záplave inzerátov zaujala potenciálnych kupujúcich práve tá VAŠA NEHNUTEĽNOSŤ. Práve v tomto detaile je rola skúseného makléra kľúčová. Dobrý realitný maklér bude pre predávajúceho výhrou v podobe rýchlo predanej nehnuteľnosti a ušetrenom čase.

Ing. Patrik Ivánek, RSc., realitný maklér


Kontaktujte ma: