Určenie trhovej/predajnej ceny nehnuteľnosti
Chystáte sa predať nehnuteľnosť, ale neviete ako určiť správnu predajnú cenu? Každý
predávajúci chce predať rýchlo a za čo najviac, teda za najlepšiu možnú cenu v danom čase
a v porovnaní s konkurenciou (podobné byty/domy na predaj).
Určenie správnej predajnej ceny je pri predaji nehnuteľnosti jedným z najdôležitejších
parametrov, ak nie ten najdôležitejší. Nikto predsa nechce predať „pod cenu“. Na druhej
strane príliš vysoká cena môže potenciálnych kupujúcich odradiť a Váš byt či dom
sa nepredá.
Kde a ako zistiť tú správnu predajnú cenu?
Ak ste súkromný predávajúci a idete predávať svoju nehnuteľnosť, najčastejšie
zamierite na internet a pozriete si realitné portály (napr. Nehnuteľnosti.sk, TopReality.sk,
Reality.sk a pod.) a pozriete si za koľko sa predávajú podobné nehnuteľnosti vo Vašom
meste, alebo mestskej časti, alebo sa popýtate na skúsenosti susedov či známych, ktorý
nedávno tiež predávali nehnuteľnosť. Realitné portály majú väčšinou filtre, s pomocou
ktorých si môžete ponuky vytriediť podľa viacerých kritérií, ako napr. lokalita, počet izieb,
výmera, stav (pôvodný stav, čiastočná, alebo kompletná rekonštrukcia, príp. novostavba).
Takto rýchlo vyselektujete z ponuky predávaných nehnuteľností tie, ktoré sa parametrami
najviac podobajú tej Vašej a ľahko si pozriete za koľko sa predávajú. Väčšina portálov pri
inzerátoch zobrazuje aj údaj o cene za m2, preto vaša orientácia v cenách „konkurenčných“
nehnuteľností bude veľmi rýchla.
Vďaka internetu si dnes aj laik vie ľahko pozrieť za koľko predávajú ostatní podobné
nehnuteľnosti a vďaka tomu bude vedieť lepšie odhadnúť predajnú cenu, čo je veľkou
výhodou. Tu si však treba dať pozor a počítať s tým, že predajné ceny najmä súkromných
predávajúcich sú väčšinou „prestrelené“ aj o 10 - 15% oproti priemeru (alebo oproti reálnym
cenám na kúpnych zmluvách ktoré idú na kataster). Bežní ľudia spravidla nemajú prístup
k profesionálnym nástrojom na stanovenie trhovej ceny (ako majú napr. realitné kancelárie,
NBS, banky, kataster a pod.) a svoju cenu určia iba na základe toho za koľko vidí predávať
ostatných, alebo čo im poradí ich sused, ktorý predával podobný dom/byt pred rokom.
V praxi som sa už viackrát stretol aj s tým, že predávajúci určil predajnú cenu podľa toho,
koľko potrebuje predajom napr. domu získať, aby si za to kúpiť 3 byty pre seba a dve dospelé
deti.
Druhou možnosťou ako zistiť a určiť správnu trhovú cenu predávanej nehnuteľnosti,
je obrátiť sa na realitnú kanceláriu (RK), alebo realitného makléra. Kontakt na RK či makléra
viete nájsť na internete, alebo požiadať o odporúčanie Vašich známych alebo kolegov v práci.
Výhodou je, že RK/makléri sú profesionáli, ktorí väčšinu svojho času venujú predaju
nehnuteľností a ročne predajú desiatky domov, bytov či pozemkov. Majú tak prehľad o trhu
a reálnych predajných cenách, za ktoré sa nehnuteľnosti v danej lokalite skutočne predajú.
Ďalšou výhodou je, že dobrý maklér, alebo RK má k dispozícii aj profesionálny nástroj na
stanovenie predajnej ceny (CMA - Comparative Market Analysis, realitná mapa a pod.).
Záujemcovi o predaj nehnuteľnosti tak vie dobrý maklér pred samotným predajom
vypracovať a v písomnej, elektronickej (emailovej) podobe poskytnúť profesionálne
spracovaný TRHOVÝ ODHAD PREDAJNEJ CENY NEHNUTEĽNOSTI. Vďaka správne určenej
predajnej cene máte šancu, že sa Vaša nehnuteľnosť skutočne predá a to rýchlo a za
najlepšiu cenu.
Ale čo keď nepredávam nehnuteľnosť, ale trhový odhad potrebujem napr. pre
dedičské konanie?
Aj tu je dobrou radou kontaktovať skúseného realitného makléra/RK. Skúsený
realitný maklér Vám vie aj na takéto účely vypracovať profesionálne spracovaný odhad ceny
nehnuteľnosti a tak prispieť napr. k férovej dohode o vysporiadaní dedičstva s Vašimi
príbuznými.
Cenový odhad nehnuteľností tak môžete od makléra využiť pre rôzne účely - pre
spomínané dedičské konanie, ako podklad pre súdne konanie, alebo pre poisťovňu pred
uzatvorením zmluvy o poistení nehnuteľnosti.
Samozrejme aj cenový odhad od makléra nie je všeliek a nenahrádza Znalecký
posudok, ktorý po Vás bude vyžadovať financujúca banka k žiadosti o hypotéku. Ten môže
urobiť iba súdny znalec s príslušným vzdelaním a „pečiatkou“. Ale v niektorých ďalších
životných situáciách môže byť cenový odhad užitočným pomocníkom.
V prípade ďalších otázok alebo záujme o cenový/trhový odhad predajnej ceny
nehnuteľnosti ma môžete kontaktovať na t.č. 0903-208 009, alebo emailom na
info@patrikivanek.sk.
Ing. Patrik Ivánek, RSc., realitný maklér