---

Ľudia, ktorí sa chystajú predať svoj byt, alebo dom či pozemok často krát nevedia ako taký predaj vôbec prebieha. Predaj nehnuteľnosti je proces, ktorý vyžaduje určitý čas, má svoje špecifiká a úskalia. Profesionálne sa venujem predaju nehnuteľností, preto popíšem proces, keď nehnuteľnosť predáva realitná kancelária (RK). Predaj nehnuteľnosti v réžii samotného majiteľa je až na niektoré detaily podobný.

Stretávam sa často s názorom, že veď realitka iba nahodí inzerát, urobí zopár obhliadok a keď sa nájde kupujúci, vypracuje im kúpne zmluvy a návrh na vklad do katastra. Nič nie je ďalej od pravdy ako takéto tvrdenie.

Každá nehnuteľnosť je iná, ako aj rôzna je situácia predávajúcich a kupujúcich. Niektoré predaje môžu byť zložitejšie, ak na predávanej nehnuteľnosti viaznu ťarchy, záložné práva, exekúcie, alebo majú väčší počet spoluvlastníkov ktorí sa nevedia dohodnúť. V tomto článku popíšem štandardný priebeh prevodu vlastníctva bežných (neproblematických) nehnuteľností, ktorých je v praxi väčšina.

Ak sa teda chystáte predávať, PRVÝM KROKOM je nadviazanie spolupráce s vybranou RK, s ktorou sa podpíše Sprostredkovateľská zmluva. Táto zmluva môže byť nevýhradná (predáva viac ako jedna RK), alebo výhradná, tzv. exkluzivita, kedy nehnuteľnosť predáva iba jedna RK (výhodám a nevýhodám oboch možností sa budem venovať v niektorom z ďalších článkov).

Následne maklér RK spracuje INZERCIU na základe informácií a podkladov, ktoré mu poskytne majiteľ (prípadne si ich doplní o údaje z Katastra a pod.). Inzercia pozostáva z fotodokumentácie a popisu, ktoré sa môže doplniť o videoprezentáciu, virtuálnu 3D obhliadku a pod.

Na rad prichádza samotná PROPAGÁCIA predávanej nehnuteľnosti. Dnes sa 99% ponuky a dopytu odohráva na internete. Ponuka nehnuteľností sa preto uverejňuje na realitných portáloch (najnavštevovanejšie sú Nehnuteľnosti.sk, TopReality.sk, Reality.sk, Byty.sk a ďalšie), inzertných portáloch (Bazoš a pod.) a sociálnych sieťach (najmä Facebook).

Ak potenciálneho kupujúceho inzerovaná nehnuteľnosť zaujme, nasleduje OBHLIADKA. Záujemca si príde osobne nehnuteľnosť pozrieť a na vlastné oči „overiť“ informácie, ktoré ho zaujali v inzeráte. Tu sa prípadne popýta na ďalšie detaily, ktoré ho zaujímajú, alebo sa nedočítal v inzeráte, napríklad akí sú susedia.

Ak sa klient rozhodne pre kúpu nehnuteľnosti, nasleduje PODPIS REZERVAČNEJ ZMLUVY, alebo Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, kde podpíšu bližšie podrobnosti samotnej transakcie akou sú kúpna cena, popis nehnuteľnosti, príp. zariadenie, spôsob financovania, termín odovzdania nehnuteľnosti kupujúcemu, prípadne ďalšie body, ktoré strany obchodu budú považovať za dôležité.

V prípade financovania kúpy prostredníctvom HYPOTEKÁRNEHO ÚVERU je ako prvé treba dať vypracovať znalecký posudok (podmienka banky k žiadosti o úver). S posudkom, ako aj s ďalšími potrebnými dokladmi kupujúci požiada v banke o úver. Kontakt na znalca kupujúcemu odporučí banka, finančný/hypotekárny poradca, alebo realitná kancelária. Ak je hypoúver schválený, podpíšu sa v banke úverové zmluvy (kupujúci ktorý si úver berie) a záložné zmluvy (ZZ). Tieto podpisuje majiteľ nehnuteľnosti, na ktorého v tomto čase je nehnuteľnosť vedená na katastri. Na základe ZZ sa na liste vlastníctva zriadi záložné právo banky, čo je podmienkou, aby banka uvoľnila peniaze z hypoúveru na účet predávajúcich.

Záložné zmluvy sa následne „zavkladujú“ na príslušnom Katastri nehnuteľností (Úrad geodézie, kartografie a katastra SR).

Ak je kúpa nehnuteľnosti financovaná v hotovosti (nie úverom), odporúča sa bezpečná úschova kúpnej ceny formou notárskej úschovy, alebo vinkulovaným účtom v banke. Úschova peňazí má svoje presné pravidlá, kedy k uvoľneniu peňazí dôjde až po splnení určitých podmienok, spravidla po podpise kúpnej zmluvy a zapísaní nového vlastníka na LV.

V prípade oboch možností (hypotéka, hotovosť) bude potrebné mať podpísanú KÚPNU ZMLUVU. Preto sa príprava, pripomienkovanie a odsúhlasenie KZ rieši v čase, kým si kupujúci vybavujú úver. Jeden exemplár KZ s notársky overeným podpisom predávajúceho si vyžaduje financujúca banka, alebo v prípade notárskej úschovy zostáva jeden výtlačok KZ u notára.

PODPIS KÚPNEJ ZMLUVY, ako už bolo vyššie spomenuté, sa uskutočňuje u notára (eventuálne na matričnom úrade), pretože sa zo zákona vyžaduje overenie podpisu predávajúceho na vyhotoveniach KZ pre kataster a financujúcu banku.

Následne sa KZ „zavkladujú“ na katastri (podanie návrhu na vklad vlastníckych práv).

V prípade financovania kúpy z hypoúveru je možné všetky dokumenty podpísať v jeden deň – úverové, záložné aj kúpne zmluvy. Následne je možné aj v rovnaký deň podať na Katastri záložné zmluvy banky spolu s kúpnymi zmluvami. Je však potrebné dodržať ich správne poradie. Ako prvé sa podávajú záložné zmluvy a po nich následne kúpne zmluvy (následné poradové číslo). Kataster tak bude spracovávať jednotlivé podania v poradí, v akom boli na kataster doručené (podané).

Proces predaja je zakončený PROTOKOLÁRNYM ODOVZDANÍM NEHNUTEĽNOSTI. Termín odovzdania sa dohaduje v KZ. K odovzdaniu nehnuteľnosti v prípade financovania z hypotéky dochádza spravidla do 1, alebo 2 týždňov od pripísania finančných prostriedkov (kúpnej ceny) na účet predávajúcich (hypotéka, alebo časť z hypotéky plus hotovosť).

V prípade platby v hotovosti sa realizuje odovzdanie nehnuteľnosti až po zapísaní kupujúcich na LIST VLASTNÍCTVA. Na základe doručenia LV s menom kupujúceho notárovi, resp. banke (vinkulácia), notár (banka) uvoľní peniaze z úschovy na účet predávajúceho.

Pri odovzdaní nehnuteľnosti kupujúcim sa spíše ODOVZDÁVACÍ PROTOKOL, kde sa zapíšu aktuálne stavy meračov médií v byte/dome – vodomer, plynomer, elektromer, kúrenie (merače radiátorov), typ a počet kľúčov k nehnuteľnosti a prípadné závady v deň odovzdania nehnuteľnosti.

Proces prevodu vlastníctva zakončuje PREPIS MÉDIÍ u dodávateľov elektriny, vody, plynu a pod. V prípade kúpy a predaja bytu aj prehlásenie vlastníka u SPRÁVCU BYTOVÉHO DOMU (event. Spoločenstva vlastníkov bytov).

Záverom

Toto je taký zjednodušený popis celého procesu kúpy/predaja nehnuteľnosti. Samozrejme tých krokov a vecí je tam ešte o niečo viac (článok by bol na celú knihu). Faktory, ako napr. nevysporiadané vlastnícke vzťahy, prebiehajúce dedičské konanie, záložné práva, vecné bremená a pod., nakoniec rozhodnú ako ľahko (ťažko) bude proces predaja prebiehať a koľko času zaberie.

V prípade predaja cez skúsenú realitnú kanceláriu sa netreba ničoho obávať. Skúsený tím (maklér, advokát) si so všetkými nástrahami hravo poradí a kupujúcich aj predávajúcich celým procesom prevedie.

Ing. Patrik Ivánek, RSc., realitný maklér